Статья о том, как происходит оформление жилых домов в наших реалиях.
Данная статья написана для того, чтобы донести простым языком все те аспекты оформления построек или сооружений, с которыми могут столкнутся простые собственники в СНТ или ИЖС.
В конце февраля 2019 года окончилась так называемая «дачная амнистия», хотя ее название конечно утрировано. Пик запросов на оформление недвижимости пришелся на декабрь 2018-февраль 2019 , когда те, кто ждал долгие годы, решили впрыгнуть в последний вагон и успеть. Кому то удалось, кому то нет. Спрос на услугу ТЕХПЛАН под конец действия закона составил около 300 %.
С 1 марта 2019 года вступили новые правила оформления домов, особенно в СНТ. Людям потребовалось получать Уведомление о начале строительства и Уведомление об окончании строительства, после завершения строительства,в местных администрациях. Сказать, кто был более счастлив первые или вторые сложно. У первых возникла череда новых бюрократических препон, у вторых куча дополнительных задач, которые требовалось согласно закону выполнять, а кадров на это не было. Теперь помимо работы с частным сектором, где справки выдавались до 1 месяца или более, в земельные или архитектурные отделы пришли собственники с участков в СНТ.
Даже, если от этого примерного числа в 450 000 в администрации обратился 1-2 %,это от 5 000 до 10 000 человек. В среднем такими вопросами занимается в муниципальных отделах 1-2 человека, в городских архитектурных 3-4 человека. Если они не болеют или не в отпуске. Итак, фаза упрощенного регламента оформления строений в СНТ окончилась в марте 2019.Хотя по факту работы регистраторов, кто из собственников сдал в начале февраля и позже, уже не успели. Их не успели обработать и прислали приостановки о необходимости получить Уведомления.
Немного политического соуса. В момент прекращения действия закона, группа депутатов озаботилась данным вопросом и предложила продлить «Дачную амнистию» в сотый раз, для тех, кто как обычно не успел, в предыдущие 99.Главное вовремя, в марте 2019г.Почему возникает вопрос, не в октябре- ноябре 2018, чтобы за полгода успеть внести поправки и рассмотреть. Мне к сожалению ответ на данный вопрос не известен. Приходит на ум только получение политических очков «мы за народ» и всеобщая благодарность от него самого. Кстати, это сарказм.
После марта 2019 люди затаились в ожидании чуда. Ведь им пообещали снова продлить сроки регистрации. Началось кулуарное обсуждение новых поправок к старому закону.
Почти полгода закон обкатывался в недрах Думы и был принят вновь срок продления упрощенной регистрации на 1 год, до 1 марта 2020.Его сразу обозвали «Дачная амнистия-2» .Обеспокоенное сообщество кадастровых инженеров направляло всеми известному депутату, инициатору проделения закона, официальное письмо о главной поправке, которую забыли. Нас не услышали и это эхом отзовется в марте 2020 . И я могу сказать о чем идет речь, ниже, в примере для первого этапа.
Итак, рассмотрим первый этап. Получение Уведомления о начале строительства.
Термины и понятия: полевые работы выполняют геодезисты, а вот всю процедуру оформления документации—кадастровые инженеры. Первые—это суровые и небритые мужики, вторые—красивые и хрупкие женщины. Вторым ползать по сугробам или по грязи согласитесь не комильфо. Поэтому приезжают первые. В 85 % случаев, это именно так. Поверьте, моему опыту.
Возвращаемся к теме. Те, кто получил в ИЖС его ранее, могли сразу вызывать геодезиста для замеров контура дома и внутренних помещений. Тем, кто такой бумаги не имел, пришлось идти в Администрацию за Уведомлением о начале строительства. В том числе и тем, у кого дом в СНТ.
Неважно что он уже стоял и там уже проживали,по правилам и реалиям, его как бы не было. Человек писал заявления о выдаче Разрешения и указывал, схематично, где будет стоять (уже стоит) дом. Указывал расстояние до соседей. И хорошо, если при строительстве были соблюдены все нормы по отступам. Если нет, то человек получал отказ. Вы спросите, что мешает указать в заявление не фактическое, а виртуальное расположение, чтобы получить искомую бумагу. Да тот простой факт, что это всплывет тогда, когда будут выдавать Уведомление об окончании строительства. Об этом ниже.
Теперь возвращаемся к поправкам, которые предложили внести депутатам. А они не услышали.
На примере массива Рябово-Хутора, а по области и стране таких примеров, наверное, сотни. Данное событие происходило в тот краткий момент, когда почки еще не распустились, старые правила закончились и их еще не продлили на год—шло обсуждение в Госдуме. В разгар весны 2019 года человек решил оформить дачный домик в СНТ и пошел в местную администрацию, как велит закон, за Уведомлением. А ему сообщают «ваш массив не включен Институтом Урбанистики в черту нашего населенного пункта, для нас вы земли сельхоз назначения и выдать Уведомления мы вам не можем. А если нет Уведомления, то кадастровый инженер не может оформить по закону Техплан на дом и человек не может подать его на регистрацию в Росреестр. Соответственно право собственности на дом зарегистрировать не получится. А если продавать такой участок с домом, то фактически покупается только земля—дома по документам не существует. В других местах люди с ворчанием стали посещать администрации и получать Уведомления и тут…тут снова продлили закон. Но уже с оговорками. И те кто ждал чуда, чуда не получили.
ДАТА ВОЗВЕДЕНИЯ СТРОЕНИЯ :
В вступление закона, те кто построил дома в СНТ до марта 2018 года не идут получать уведомления о начале строительства. Минуя администрацию сразу за Техпланом к кадастровому инженеру. Можно указать дом, как ЖИЛОЙ.
В ИЖС через Уведомление---для них ничего не изменилось. Можно указать дом, как ЖИЛОЙ.
Так же туда идут, те кто возвел свой дом в садоводстве после марта 2018 года. НО в этом случае регистрация идет как НЕЖИЛОЕ .
Для перевода из НЕЖИЛОГО В ЖИЛОЕ в СНТ существует отдельная процедура. Через заявление в Администрацию для комиссии и проектные работы с экспертным заключением о пригодности строения для круглогодичного проживания.Стоимость такой работы от 25 000 руб.
ДОМ ПОСТРОЕННЫЙ БЕЗ СОБЛЮДЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО РЕГЛАМЕНТА
Про отступы построек от красной линии и от соседей нет смысла говорить. Об этом знают все, но многие игнорируют данный факт, пока живут спокойно. Как только возникает необходимость оформления и регистрации, тут то и всплывают все грехи свободного подхода к строительству.
Тем, кто это нарушил в СНТ и дом построен до марта, то есть Уведомление не требуется, можно успеть проскочить регистрацию, пока соседи не подали в суд. Всем остальным и СНТ и в ИЖС, регистрация жилого строения, построенного с нарушениями, возможна в 2 случаях:
--через суд
--через перераспределение (см.картинку снизу)
УКАЗАНИЕ ГОДА СТРОИТЕЛЬСТВА. РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ.
Тем, кто шел на оформление без Уведомления, год проставлялся реальный. Построили в 1950 или 1986—такой и ставили, закон позволял. Оформляли дом в д.Бородулино 1900 года постройки. То есть ему 120 лет. Если по новым правилам, через Уведомление то дата постройки стояла бы датой выдачи бумаги. Дому 120 лет ,это подгнивший каркас, который нужно сносить, площадью 300 кв.м, а по документам он шел как вновь построенный и кадастровая стоимость такого дома 13 млн.руб.
Для дачных домов действует правило расчета налога за вычетом 50 кв. м. от общей площади дома. Если дом имеет общую площадь пятьдесят квадратов и менее, то уплачивать налог не придется. Исходя из норм статьи 407 Налогового кодекса РФ, плательщик может оказаться в категории льготников, поэтому рекомендуем обратиться в территориальный орган ФНС для уточнения всех обстоятельств.
пример из интернета :
Рассмотрим пример расчета налога на дом в СНТ 180 кв.м, который находится на территории, где кадастровая стоимость применяется с 2017 года.
Собственник имеет дом в СНТ площадью 180 кв.м. Инвентаризационная стоимость объекта составляла 200 000 рублей. После перехода на новый метод кадастровая стоимость определена как 600 000 рублей. Ставка в муниципальном районе — 0,1%
Согласно формуле, сначала нужно посчитать налог по инвентаризационной стоимости: 200 000 рублей × 0,1% (действовавшая прежде ставка) = 200 рублей.
Чтобы рассчитать базу по кадастровой стоимости, из нее нужно вычесть 50 кв.м. — размер дачного дома, за который не платят налоги, в соответствии со ст.403 НК РФ.
База: 180 кв.м = 600 000 рублей, 180 кв.м — 50 кв.м = 130 кв.м, 130 кв.м = 432 000 рублей.
Налог: 432 000 × 0,1% = 432 рубля.
Формула из п.8 ст.408 НК РФ: (432 — 200) × 0,2 + 200 = 246 рублей.
Полный цикл оформления, в ИЖС и в СНТ (возведенных после марта 2018 года ):
1.Получение Уведомления о начале строительства.
2.Замеры дома, подготовка техплана.
3.Выдача предварительного Техплана для администрации.
4.Заказчик отдает техплан в администрацию и ему выдают Уведомление об окончании строительства.Если это ИЖС---необходимо получение Постановления об адресе.
5. Кадастровый инженер получает окончательное уведомление от собственника.
6. Кадастровый инженер заканчивает оформление Техплана.
7.Собственник сдает Техплан в МФЦ,для передачи в Росреестр.С оригиналами Уведомлений.
Упрощенный вариант для построек в СНТ, возведенных до марта 2018 года :
1.Замеры дома, подготовка тех плана.
2. Кадастровый инженер оформляет Тех план.
3.Собственник сдает Техплан в МФЦ,для передачи в Росреестр. С оригиналами Уведомлений.